Ao julgar uma ação renovatória proposta por uma loja de departamento contra a locadora do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou que o prazo máximo para renovação de contrato de aluguel comercial é de cinco anos. Para a Terceira Turma, o limite para renovar o acordo independe do período de vigência inicial do contrato.
De acordo com a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, “permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”.
A ação foi ajuizada pela loja a fim de obter o direito de renovação da locação por mais dez anos, conforme estabelecido no contrato inicial. Como o pedido foi acolhido em primeiro grau, a locadora do imóvel apresentou recurso de apelação, argumentando que a Lei 8.245/1991 fixa como sendo de cinco anos o prazo máximo para renovação contratual.
Contudo, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro manteve a sentença, e estabeleceu que locador e locatário podem definir livremente como será o contrato considerando o interesse mútuo, e tal acordo deve ser respeitado e preservado (princípio pacta sunt servanda).
Direitos do locador devem ser resguardados
A ministra relatora destacou a finalidade da ação renovatória enquanto um meio para coibir o enriquecimento injustificado do locador. Para a Ministra Nancy Andrighi, a renovação preserva o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo locatário durante o período de execução do contrato:
“No que toca à sua natureza jurídica, o direito à renovação é verdadeiro direito potestativo atribuído por lei ao locatário, consubstanciado no poder de renovar o contrato de locação primitivo por, no mínimo, cinco anos”, afirmou a relatora.
Todavia, o benefício não deve se sobrepor aos direitos do locador. Como explicou a ministra, o direito a renovação ‒ criado no Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente normatizado pela Lei 8.245/1991 ‒ deve preservar o direito de propriedade, evitando a eternização do contrato e a violação da natureza bilateral e consensual da locação.
Renovação pode ser solicitada após prazo
Durante a sessão, Nancy Andrighi recordou a discussão em torno da redação do caput do artigo 51 da Lei 8.245/1991, o qual determina que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo. Essa expressão ‒ “por igual prazo” ‒ levantou uma série de interpretações doutrinárias e jurisprudenciais sobre o seu significado.
O debate deu-se sobre se “por igual prazo” seria:
- o prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do artigo 51 da Lei 8.245/1991);
- a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes;
- ou, ainda, o prazo do último contrato que completou o quinquênio.
Com relação ao tema, o Supremo Tribunal Federal firmou entendimento de que a renovação contratual, quando ancorada no Decreto 24.150/1934, obedecerá o prazo máximo de cinco anos. Explicitado na Súmula 178 do STF, o entendimento da Corte considera esse período mesmo quando no contrato inicial haja um prazo maior. Segundo a relatora, essa interpretação é acompanhada por “vozes importantes da doutrina”.
Por fim, a Ministra Nancy Andrighi concluiu que “cinco anos denota prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade”.
*As informações contidas neste artigo foram retiradas do portal do Superior Tribunal de Justiça.
